Kiracı Hakları

Türk hukuk sistemi içerisinde kiracı ve ev sahibinin hakları TBK başta olmak üzere kira ilişkilerini düzenleyen kanun hükümleri tarafından güvence altına almıştır. Kiracı hakları, kira anlaşmasının bir tarafı olan kiracının sahip olduğu haklardır. 

Türkiye'de kiracıları doğrudan ilgilendiren özel bir yasa bulunmamaktadır; bu sebeple Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiracı haklarının ele alınması gerekmektedir. Kiracı haklarının tanımlanmasında, hakların süreleri büyük önem taşır ve bu süreler duruma göre değişiklik gösterebilir. Bu kapsamda söz konusu olacak hukuki süreçlerde süreleri kaçırmak suretiyle hak kayıpları yaşanmaması adına uzman bir İstanbul hukuk bürosu ile beraber çalışılması önerilmektedir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, kiracının kira sözleşmesi çerçevesinde sahip olduğu çeşitli yetki ve ayrıcalıkları kapsar:

• Kiracı, kiralanan yerin amacına uygun olarak kullanılabilmesi için, kiralayan tarafından teslim alınmasını talep etme hakkına sahiptir.

• Kiralanan yerin kullanımını engelleyen sorunların giderilmesi için kiralayandan talepte bulunma hakkı.

• Kiralayanın yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre, kira sözleşmesini feshetme veya sözleşmeden dönme hakkı.

• Kiralanan yerin geç teslim edilmesi durumunda, bu gecikmeden kaynaklanan zararların tazminini talep etme hakkı.

• Kiralanan yerin kullanımı ile ilgili olarak yapılan yan giderlerin talep edilmesi hakkı.

• Kiralanan yerdeki kusurların giderilmesini talep etme hakkı.

• Kiralayanın, zorunlu sigortalar, vergiler ve benzeri yükümlülükleri yerine getirmesi talep edilme hakkı, sözleşmede aksi belirtilmedikçe.

• Kiralanan yer üzerinde üçüncü kişilerin hak iddiasında bulunması durumunda, kiralayanın davayı üstlenmesi ve kiracının uğradığı zararın tazmin edilmesi talep edilme hakkı.

• Sözleşme süresince, haklı bir sebep olmadıkça, kiralanan taşınmazdan çıkmama hakkı.

• Kiralayanın yazılı onayı ile, kiralanan yerin başkasına devredilmesi veya alt kiraya verilmesi hakkı.

• Kiracıdan, kira bedeli ve yan giderler dışında ek bir ödeme talep edilemez.

• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, cezai şartın uygulanması veya kira bedellerinin önceden talep edilmesi anlaşmaları geçersiz sayılır.

• 1 Temmuz 2023 tarihinden itibaren uygulanmak üzere, mahkeme kararı olmaksızın %25’i aşan kira artışını kabul etmeme hakkı.

Kiracı haklarının kapsamı ve uygulanabilirliği somut olayın şartlarına göre değişiklik gösterebilir.

Kiracı hakları 2023 yılında, kira artış oranları üzerine getirilen sınırlamalar ile korunmaya devam etmektedir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Belirli bir süre ile yapılan kira sözleşmelerinin sona ermesi, kiralayan tarafından sözleşmeyi sonlandırma hakkını otomatik olarak vermez. Örneğin, bir yıllık bir kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, ev sahibi kiracıya taşınmazı boşaltması için direktif veremez. Ancak, sözleşmenin sona ermesinden bir ay sonra, ihtiyaç temelli bir tahliye davası açılabilir.

Ev Sahibi Kiracıyı Evden Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi, 10 yıllık uzatma süresi dolmadan ve haklı bir sebep varsa kiracıyı evden çıkarabilir. Haklı sebepler şunlardır:

• Kiralayanın kiralanan yere ihtiyacı olması.

• Kiracının mülke özensiz davranması.

• Yeni mal sahibinin ihtiyacı.

• Yeniden inşa veya imar gerekliliği.

• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye.

• Kiranın iki defa ödenmemesi ve haklı ihtarlar sonucu tahliye.

• Kiracının veya eşinin aynı yerde bir konutunun bulunması.

Haklı tahliye sebeplerinin varlığı durumunda, tahliye davası ile kiracının evden çıkartılması mümkündür.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Evden Çıkaramaz?

Ev sahibi, belirli şartlar altında kiracıyı evden çıkaramaz:

• Sözleşme başlangıcından itibaren 10 yıl geçmedikçe sebepsiz yere kiracıyı çıkaramaz.

• Kiracı kira ödemelerinde iki kez gecikse bile, kiraya veren tarafından haklı ihtar yapılmazsa kiracı çıkarılamaz.

• Ev sahibinin başka bir evi varsa veya eve ihtiyacı yoksa, ihtiyaç nedeniyle tahliye edemez.

• Geçersiz bir tahliye taahhüdü varsa, bu taahhüt üzerine kiracı çıkarılamaz.

Bu örnekler somut olayın şartlarına göre değişebilir ve kiracı-ev sahibi ilişkileri bu çerçevede değerlendirilmelidir.

Ev Sahibi 5 Yıl Sonra Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Eğer kira sözleşmesi 5 yıl süreyle uzatılmışsa, kiraya verenin kiracıyı sebepsiz yere çıkarma hakkı yoktur. Kiraya veren, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda, sözleşme sona ermeden önce en az üç ay önceden bildirim yapılması gerekir.

5 yıl geçmişse, kiraya veren kira bedelinin belirlenmesi amacıyla dava açabilir. Bu durumda hakim, %25 sınırlamasına bağlı kalmaksızın, kira bedelini belirler.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracı, kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeniyle açılacak bir tahliye davası ile çıkarılabilir. Davanın zamanında açılması önemlidir; aksi takdirde dava reddedilebilir. Davada, kiraya verenin, kendisi, eşi, çocukları, üst soyu veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanan yere ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerekmektedir.

Bir Kiracı En Fazla Kaç Yıl Oturabilir?

Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sonunda, uygun fesih sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi sonlandırabilir. Bu durumda, kiraya verenin sözleşmenin bitiminden en az üç ay önce bildirim yapması gerekmektedir. 10 yıllık süre dolduktan sonra, kiraya veren herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeyi sonlandırabilir.

5 Yıl Oturan Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

Türk Borçlar Kanunu'nda yapılan değişiklikle, kira artış oranı %25 ile sınırlanmıştır. Bu, kiraya verenin bir önceki yılın kira bedelinin %25'ini geçmeyecek şekilde artış yapabileceği anlamına gelir.

Kira sözleşmesi 5 yılı aşmışsa, kanun kira tespit davası açma hakkı tanımıştır. Bu hukuki yola başvurulmadığı sürece, 5 yılı aşan kira sözleşmeleri için de artış oranı %25 ile sınırlıdır.

Kaç Yıldan Sonra Kiracı Çıkarılır?

Kira sözleşmesi başladığı tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kiraya veren kiracıyı çıkarabilir. Ancak her bir uzayan yılın bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulmalıdır.

Kiracı Çıkması İçin Kaç Ay Önceden Haber Vermeli?

Belirsiz süreli kira sözleşmesi durumunda, her altı aylık dönem sonunda üç ay önceden bildirim yapılmalıdır.

Belirli süreli kira sözleşmeleri sona erdiğinde ve taraflar arasında yeni bir anlaşma olmadığı sürece, kira sözleşmesi belirsiz süreliye dönüşür. Taraflar arasında açık bir anlaşma varsa, kira sözleşmesi sona ermeden bir ay önce fesih bildirimi yapılmalıdır. Eğer kiracı çıkmazsa, tahliye davası açılabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli kira sözleşmesi sona erdiğinde ve kira ilişkisi devam etse bile, sözleşme belirsiz süreliye dönüşmez. Sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Kiracı İstediği Zaman Evi Boşaltabilir Mi?

Kiracı, kira sözleşmesi bitmeden de evi terk edebilir ancak bu durumda hukuki sorumluluklar doğar. Bu sorumluluklar, kira süresinin sona ermeden önce evden çıkılması ve fesih dönemlerine uyulmadan evden ayrılması şeklinde ortaya çıkar. Bu durumlarda, kiracı, evin yeniden kiraya verilebileceği makul süreye kadar kira ödemeye devam etmelidir. Makul süre, sözleşmede belirlenebilir veya tarafların ortak anlaşması ile kararlaştırılabilir. Aksi takdirde, mahkeme tarafından belirlenecektir.