Kat Mülkiyeti Nedir? Hukuki Boyutları ve Yönetim Esasları

ürkiye’de özellikle apartmanlar ve çok katlı yapılar için geçerli olan bu sistem, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Kat mülkiyeti, gayrimenkul sahipleri arasında ortak kullanım alanlarının yönetimi ve kullanım hakları ile ilgili birçok avantaj sağlar. Bu yazıda, kat mülkiyetinin hukuki tanımı, nasıl kurulduğu, avantajları, sorumlulukları ve yönetim şekilleri ele alınacaktır.

Yazımızın ayrıntılarına geçmeden önce imar ve gayrimenkul konusunda doğrudan alanında uzman avukattan yardım alıp sorularınızı sormak için avukata soru sorabilirsiniz. Konu ile ilgili bütün ayrıntıları “Akademik Hukuk & Danışmanlık”ta yer alan avukatlardan ve sitede yer alan makalelerden edinebilirsiniz.

1. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, bir taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerin maliklerine tanınan mülkiyet hakkını ifade eder. Bu mülkiyet türü, bir binanın her bir katının veya dairesinin ayrı ayrı mülkiyet hakkına sahip olmasına imkan tanır. Kat mülkiyetine sahip olan bireyler, hem kendi bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkına sahip olurken, aynı zamanda ortak alanlar üzerinde de paylı mülkiyete sahip olurlar.

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için taşınmazın tapuda “kat mülkiyeti” olarak tescil edilmesi gerekir. Kat mülkiyeti kurulmuş binalarda maliklerin hakları ve yükümlülükleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak belirlenir. Ayrıca, kat malikleri ortak alanların bakım ve onarım masraflarını paylaşmakla yükümlüdür.

2. Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti, belli bir prosedüre uygun olarak kurulur ve bu süreç genellikle birkaç aşamadan oluşur:

1. Projeye Uygunluk: Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı üzerine kurulur. Yapının, belediyeden alınan ruhsat ve projeye uygun olması gerekmektedir. Yapının projeye uygunluğu ve yapı kullanım izninin alınması, kat mülkiyeti kurulabilmesi için bir ön koşuldur.

2. İskan İzni: Yapının tamamlanmış olduğunu belgeleyen iskan izni alınmalıdır. İskan izni, belediyeler tarafından verilen ve yapının kullanıma uygun olduğunu gösteren resmi bir belgedir.

3. Tapu Sicil Müdürlüğüne Başvuru: Kat mülkiyeti kurulabilmesi için yapı sahipleri tapu sicil müdürlüğüne başvurmalıdır. Başvuruda, bağımsız bölümlerin numaralandırıldığı ve kullanım amacının belirtildiği projelerin sunulması gerekmektedir.

4. Kat İrtifakı ve Mülkiyet Tesisi: Yapı tamamlanmadan önce kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakı, mülkiyet hakkı tanımaksızın, taşınmazın bağımsız bölümlerini belirleme hakkı verir. Yapı tamamlandıktan ve iskan alındıktan sonra kat mülkiyeti kurulabilir. Kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülerek tapuda tescil edilir.

3. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Hukuki Dayanakları

Kat mülkiyeti, Türkiye’de 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir. Kanun, bağımsız bölümlerin sahipleri arasında ortak alanların kullanımı, bakım ve onarım yükümlülükleri ile yönetim esaslarını detaylandırmaktadır. Bu kanun, gayrimenkul sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını korurken, aynı zamanda binada düzenin ve uyumun sağlanmasına yönelik esasları belirler.

Kanunda belirtilen başlıca hükümler şunlardır:

• Bağımsız Bölüm Mülkiyeti: Malikler, kendi bağımsız bölümleri üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir. Bağımsız bölüm sahipleri, mülklerini istedikleri şekilde kullanabilir, kiralayabilir veya satabilirler.

• Ortak Alanlar: Apartmanlardaki asansör, merdiven boşlukları, çatı, bodrum gibi ortak kullanım alanları kat malikleri tarafından eşit olarak kullanılır ve bu alanların bakım, onarım giderleri kat malikleri tarafından karşılanır.

• Kat Malikleri Kurulu: Bina yönetiminde karar alma yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Bu kurul, tüm maliklerin katılımıyla oluşturulur ve oy çokluğuyla kararlar alır. Kurul toplantılarında alınan kararlar tüm kat malikleri için bağlayıcıdır.

4. Kat Mülkiyetinin Avantajları

Kat mülkiyeti sistemi, özellikle çok katlı ve birden fazla bağımsız bölüme sahip yapılarda mal sahiplerine çeşitli avantajlar sunar:

• Bağımsız Mülkiyet Hakkı: Kat mülkiyeti sayesinde her kat maliki, kendi bağımsız bölümünde tam bir mülkiyet hakkına sahip olur. Böylece herkes, kendi mülkü üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir.

• Ortak Alanların Düzenli Kullanımı: Kat mülkiyeti, ortak alanların kullanımını ve bakımını düzenler. Asansör, merdiven boşluğu gibi ortak kullanım alanlarının bakım ve onarımı tüm maliklerin katkılarıyla gerçekleştirilir. Bu sayede ortak alanlar düzenli bir şekilde kullanılabilir.

• Anlaşmazlıkların Azaltılması: Kat mülkiyeti Kanunu, maliklerin hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde belirlediği için olası anlaşmazlıkları minimize eder. Kanunda belirtilen esaslara göre, maliklerin hangi konularda sorumlu oldukları açıkça belirtilmiştir.

5. Kat Mülkiyetinin Sorumlulukları

Kat mülkiyeti sadece haklar değil, aynı zamanda bazı sorumluluklar da getirir. Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinin yanı sıra ortak alanların bakım ve onarım masraflarına da katılmak zorundadır. İşte kat mülkiyetinin bazı sorumlulukları:

• Aidat Ödemeleri: Kat malikleri, ortak giderler için aidat ödemekle yükümlüdür. Aidatlar, asansör bakımı, temizlik, güvenlik gibi hizmetler için toplanır.

• Ortak Alanların Kullanımı: Kat malikleri, ortak alanları diğer maliklerin haklarını ihlal etmeyecek şekilde kullanmak zorundadır. Örneğin, apartman girişine kişisel eşyaların konulması veya ortak alanlarda gürültü yapılması yasaktır.

• Bakım ve Onarım Katkıları: Binanın dış cephesi, çatısı, bahçesi gibi ortak alanlarda yapılacak onarımlar için her kat maliki belirlenen oranda katkı payı öder.

6. Kat Mülkiyeti Yönetimi ve Kat Malikleri Kurulu

Kat mülkiyeti sisteminde bina yönetimi büyük önem taşır. Bu kapsamda, binanın yönetimi için Kat Malikleri Kurulu oluşturulur. Kat malikleri kurulu, binadaki tüm bağımsız bölüm sahiplerinden oluşur ve bina yönetimi ile ilgili kararlar alır.

• Kurul Toplantıları: Kat malikleri, yılda en az bir kez genel kurul toplantısı yaparak, bina ile ilgili önemli kararları oy birliği veya oy çokluğu ile alır. Bu toplantılarda, aidat tutarları, bakım ve onarım kararları gibi konular görüşülür.

• Yönetici Seçimi: Kurul, binanın günlük yönetimi için bir yönetici seçer. Yönetici, ortak alanların bakım ve onarımı, aidatların toplanması ve harcamaların düzenli bir şekilde yapılmasından sorumludur. Yönetici seçimi, kurulda oy çokluğu ile yapılır.

• Yönetim Planı: Kat mülkiyeti olan her binada bir yönetim planı bulunur. Bu plan, binanın yönetimi ile ilgili kuralları ve kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirler. Yönetim planına aykırı hareket eden kat malikleri, diğer maliklerin talebi üzerine mahkemeye başvurularak yaptırıma tabi tutulabilir.

Sonuç

Kat mülkiyeti, çok katlı binalarda ve bağımsız bölümlere sahip yapılarda mülkiyet ilişkilerini düzenleyen bir sistemdir. Kat mülkiyeti Kanunu, maliklerin haklarını korurken, ortak alanların kullanımını ve bakımını düzenler. Bu sistem, maliklerin hem bağımsız bölümlerinde mülkiyet hakkına sahip olmasını sağlar, hem de ortak alanlardaki hak ve sorumluluklarını belirler. Kat mülkiyeti sistemi, apartman yaşamında düzenin sağlanması, anlaşmazlıkların önlenmesi ve ortak alanların daha etkin bir şekilde kullanılmasına katkı sağlar.