İmar planı değişikliğinde vatandaşın hakları ve hukuki güvenlik

İmar planı değişiklikleri, vatandaşların mülkiyet haklarını doğrudan etkileyebilen kritik düzenlemelerdir. Bu nedenle, vatandaşların bu süreçte sahip olduğu haklar oldukça önemlidir. Şimdi size somut bir örnekle durumu açıklayayım.

Diyelim ki Ankara'da bir bölgede mülkiyeti bulunan bir vatandaşın arsası, belediye tarafından yapılan bir imar planı değişikliğiyle park alanı olarak belirlenmiştir. Bu durumda, vatandaşın bu karara itiraz edebilme hakkı vardır. Plan değişikliği askıya çıkarıldıktan sonra 30 gün içinde belediyeye veya ilgili kamu kurumuna yazılı itirazda bulunabilir. İtiraz sonucunda değişiklik yeniden gözden geçirilmezse, vatandaş idari yargıya başvurarak imar planı değişikliğinin iptali için dava açabilir.

Bir başka hak ise kamulaştırmadır. Eğer belediye, vatandaşa ait arsayı park alanına dönüştürmek istiyorsa, ilgili belediyenin o arsa için kamulaştırma işlemi başlatması gerekir. Bu durumda, vatandaş hem kamulaştırma bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini talep edebilir hem de kamulaştırmanın kanuna uygun yapılıp yapılmadığını sorgulayabilir.

Örnek olarak, geçen yıl temsil ettiğimiz bir davada, müvekkilimin arsası aynı şekilde park alanı ilan edilmişti. Ancak, belediye kamulaştırma işlemi başlatmadığı için müvekkiliiz, “kamulaştırmasız el atma” davası açarak haklarını aradı. Bu dava sonucunda, müvekkilimize hem adil bir kamulaştırma bedeli ödenmesi sağlandı hem de imar planı değişikliğinin hukuki olarak hatalı olduğu ortaya kondu.

Bu tür süreçlerde hukuki destek almak, vatandaşların haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Yani, imar planı değişikliği sizi doğrudan etkiliyorsa, süreci yakından takip etmek, itiraz haklarınızı kullanmak ve gerektiğinde hukuki yollara başvurmak en temel haklarınızdandır.

İMAR UYGULAMALARINDA 35. MADDEYE DAYALI OLARAK TARLA VASFINDAKİ BİR TAŞINMAZIN ARSAYA DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HUKUKEN NASIL OLUR?

İmar uygulamalarında, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 35. maddesi tarım arazilerinin imar planı kapsamına alınarak arsa niteliğine dönüştürülmesine olanak sağlar. Ancak, bu süreç belirli koşullara ve planlara bağlıdır. Şimdi bir örnekle süreci açıklayalım.

Bir vatandaşın Balıkesir’de tarla vasfında bir taşınmazı olduğunu düşünelim. Bu tarla, köy yerleşim alanı dışında, tarım amaçlı kullanılan bir arazidir. Ancak bölge, belediyenin yaptığı yeni imar planları kapsamında gelişme bölgesi ilan edilmiş ve konut alanı olarak değerlendirilmeye başlanmıştır. İşte bu noktada, 35. madde devreye girer.

Bu süreç adımlarla şu şekilde ilerler:

1. İmar Planına Dahil Edilme: İlgili belediye veya kamu idaresi, bölgenin imar planına alınmasına karar verdiyse, tarla vasfındaki taşınmaz, planın onaylanmasıyla birlikte konut alanı olarak gösterilen bir arsa haline getirilebilir. Bu durumda, vatandaşın taşınmazı, tarım arazisi statüsünden çıkar ve arsa niteliği kazanır.

2. Parselasyon ve Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): İmar planına uygun olarak parselasyon yapılır. Bu süreçte, taşınmazın belli bir kısmı, yol, park gibi kamu hizmetleri için düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak alınabilir. Ancak bu pay, taşınmazın %45’ini geçemez.

Yeni düzenlemelerle birlikte Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) oranında değişiklikler yapıldı. 3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapılan son düzenlemelerle birlikte, DOP kesintisi üst sınırı %45’ten %50’ye çıkarılmıştır. Bu değişiklik, 2021 yılında Resmi Gazete’de yayımlanan yasa ile yürürlüğe girdi.

Bu güncelleme ile birlikte, bir imar uygulaması sırasında taşınmazın kamu hizmetleri (yol, park, yeşil alan, okul gibi) için alınabilecek kısmı artık %50’ye kadar olabilir. Yani, daha önce %45 olan bu kesinti oranı, yeni yasal düzenlemelerle %50’ye çıkartılmıştır. Bu durum, arsa sahiplerinin daha fazla bir kısmının kamuya ayrılabileceği anlamına gelir, ancak hala en fazla %50 ile sınırlıdır.

Yani verdiğimiz örnekte %30'luk kesinti, önceki düzenlemelere göre makul olabilir, ancak yeni düzenlemeler kapsamında *en fazla %50’ye kadar bir DOP kesintisi yapılabilir.

3. Tarla Vasfından Arsaya Dönüşüm: İmar planı ve parselasyon işlemleri tamamlandığında, tapuda tarla olarak kayıtlı olan taşınmaz artık arsa olarak kaydedilir. Bu aşamadan sonra vatandaş, bu arsayı konut ya da ticari amaçlı kullanma, inşaat yapma hakkına sahip olur.

4. İmar Durum Belgesi: Yeni oluşturulan arsanın imar durumu, belediyeden alınacak bir imar durum belgesiyle netleştirilir. Bu belge, arsa üzerinde ne tür bir yapı inşa edilebileceğini, yapılaşma şartlarını ve diğer teknik detayları içerir.

Örnek Olay: Geçen yıl bir müvekkilimizin 10 dönümlük tarlası, şehir merkezine yakın olduğu için yeni imar planına dahil edilerek konut alanı olarak belirlenmişti. Bu süreçte belediye, müvekkilin tarlasını %30 DOP kesintisiyle arsa haline getirdi. Ardından müvekkilimiz, arsa üzerine konut projesi başlattı. İmar uygulamalarıyla tarla vasfındaki taşınmaz, önemli bir değer artışı yaşadı ve şehirleşme planı kapsamında müvekkilimiz hem arsa değerinden hem de yapılaşma hakkından faydalandı.

Bu süreç, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 35. maddesi çerçevesinde gerçekleşen bir imar düzenlemesi örneğidir. Vatandaş, tarlasının imara açılmasına ilişkin gelişmeleri yakından takip etmeli ve gerekli başvuruları yaparak süreci başlatmalıdır.

TÜRKİYE'DE İMAR UYGULAMALARI NEDEN BU KADAR ÇOK VATANDAŞA ZARAR VERİYOR?

Türkiye’de imar uygulamalarının vatandaşlara zarar verme sebeplerini birden fazla açıdan değerlendirmek mümkündür. İmar süreçlerinin karmaşık yapısı, yerel yönetimlerin uygulamalarındaki eksiklikler ve şeffaflık sorunları bu zararın başlıca sebeplerindendir. İşte bu sorunun öne çıkan nedenleri şunlardır

1. Şeffaflık Eksikliği: İmar planları genellikle vatandaşlar tarafından yeterince anlaşılmadan yürürlüğe giriyor. Belediyelerin imar planlarını duyurması gerektiği halde, bu duyurular genellikle yerel halka ulaşmıyor veya yeterince açık bir şekilde yapılmıyor. Vatandaşlar, haklarını bilmedikleri için imar uygulamaları hakkında zamanında itirazda bulunamıyorlar.

2. DOP Kesintilerinin Artması : DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintilerinin %50’ye kadar çıkması, vatandaşın taşınmazından büyük bir payın kamuya ayrılması anlamına geliyor. Bu oran, özellikle küçük arazilerde daha fazla hissediliyor. Bir vatandaşın arsasının yarısına kadar bir kısmının kamusal alanlar için alındığını görmek, büyük bir maddi kayıp yaratabiliyor. DOP kesintisinin yüksek olması, taşınmaz sahiplerini ciddi zarara uğratıyor.

3. Kamulaştırma Süreçlerindeki Sorunlar: İmar planları sonucunda vatandaşların taşınmazları kamulaştırılabiliyor. Ancak kamulaştırma bedelleri genellikle piyasa değerinin altında belirleniyor. Bu durum, vatandaşların mülkiyet haklarının yeterince korunmadığı bir ortam yaratıyor. Özellikle kamulaştırmasız el atma durumlarında, vatandaşlar taşınmazlarını kaybederken adil bir tazminat alamayabiliyor.

4. Plansız ve Acele Uygulamalar: Yerel yönetimlerin bazen hızlı ve yeterince planlanmamış imar uygulamaları yapması, bölgelerde düzensiz yapılaşmalara yol açıyor. Bu da vatandaşın taşınmazının değer kaybetmesine ya da kullanılamaz hale gelmesine neden olabiliyor. Bu plansız uygulamalar, bazen bölgenin sosyal ve ekonomik yapısına zarar verebiliyor.

5. Rant Odaklı İmar Değişiklikleri: İmar uygulamaları bazen rant odaklı yapılabiliyor. Yatırımcıların taleplerine göre imar planlarının değiştirilmesi, bazı vatandaşların taşınmazlarının değer kaybetmesine neden olabiliyor. İmar değişiklikleri, özellikle tarım alanlarının imara açılması veya mevcut imar haklarının daraltılması gibi durumlarda büyük haksızlıklara yol açabiliyor.

6. İtiraz ve Dava Süreçlerinin Zorluğu: İmar uygulamalarına karşı itiraz ve dava süreçleri oldukça uzun ve karmaşık. Vatandaşların imar planlarına karşı dava açma süresi sınırlı ve bu süre genellikle vatandaşlar tarafından kaçırılıyor. Ayrıca dava süreçleri hem uzun sürüyor hem de masraflı olabiliyor, bu da vatandaşların hak arama sürecini zorlaştırıyor.

7. Mülkiyet Haklarının Yeterince Korunmaması: İmar uygulamalarında mülkiyet haklarının korunmaması, vatandaşları en çok mağdur eden konuların başında geliyor. Bir taşınmazın imar planıyla değersizleştirilmesi, başka bir amaçla kullanılamaz hale getirilmesi veya adil olmayan kamulaştırma süreçleri, vatandaşların en temel haklarının ihlali anlamına geliyor.

8. Yerel Yönetimlerin Yetersiz Denetimi: Yerel yönetimlerin imar uygulamalarını denetleme ve vatandaş haklarını gözetme konusunda yetersiz kalması, süreci daha da karmaşıklaştırıyor. Yeterli denetim ve kontrol mekanizmalarının olmaması, plansız yapılaşmayı ve vatandaşın mağduriyetini artırıyor.

Sonuç olarak;  İmar uygulamaları, doğru ve adil bir şekilde yapılmadığında vatandaşlar için büyük zararlara yol açabiliyor. Bu zararların temelinde, şeffaflık eksikliği, rant odaklı kararlar, plansız uygulamalar, DOP kesintilerinin fazlalığı ve adil olmayan kamulaştırma süreçleri yatıyor. Vatandaşların haklarını daha iyi koruyabilmesi için imar uygulamalarında daha şeffaf, planlı ve adil bir süreç oluşturulması büyük önem taşıyor.

Özetle Belediyelerin DOP kesintisini kötüye kullanması durumunda, vatandaşlar çeşitli hukuki yollara başvurabilir. İdari itiraz, dava açma, kamulaştırmasız el atma davası ve maddi tazminat talepleri gibi yollarla haklarını arayabilirler. Bu süreçlerde uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki destek almak, vatandaşın haklarının korunması açısından önemlidir.