Kentsel Dönüşüm Süreci: Aşamaları, Hukuki Boyutu ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Depreme dayanıklı yapılar inşa etmek, çarpık kentleşmeyi önlemek ve yaşam standartlarını artırmak amacıyla uygulanan bu süreç, bireyler ve toplum açısından büyük önem taşır. Özellikle riskli yapıların tespit edilerek yeniden inşa edilmesi, şehirlerin güvenli hale gelmesini sağlar.

Bu yazıda, kentsel dönüşüm sürecinin aşamalarını, hukuki ve finansal boyutlarını, hak sahiplerinin dikkat etmesi gerekenleri ve yatırım fırsatlarını ele alacağız. Kentsel dönüşüm yalnızca bireysel bir dönüşüm süreci değil, aynı zamanda şehir planlaması açısından büyük çaplı bir organizasyonun parçasıdır. Bu nedenle sürecin her aşamasının bilinmesi, hak sahiplerinin ve yatırımcıların doğru adımlar atmasını sağlar.

Kentsel Dönüşüm Nedir ve Neden Önemlidir?

Kentsel dönüşüm, şehirlerde bulunan eski, yıpranmış ve deprem riskli yapıların yenilenmesi, şehir planlamasına uygun hale getirilmesi ve yaşam kalitesinin artırılması için yürütülen bir süreçtir.

Bu sürecin önemini artıran başlıca faktörler şunlardır:

• Deprem Riskine Karşı Önlem: Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer aldığı için riskli binaların yıkılarak sağlam ve güvenli yapılar inşa edilmesi hayati önem taşır.

• Şehirleşme Kalitesinin Artırılması: Plansız yapılaşmanın önüne geçmek ve modern şehir planlamasına uygun yapıların inşasını sağlamak.

• Gayrimenkul Değerlerinin Artışı: Kentsel dönüşüm projeleri, bölgelerdeki gayrimenkul değerlerini artırarak yatırımcılara fırsatlar sunar.

• Enerji Verimliliği ve Çevresel Sürdürülebilirlik: Yeni binalar, enerji tasarrufu sağlayan teknolojilerle inşa edilerek çevreye duyarlı hale getirilir.

Kentsel dönüşüm, sadece binaların yıkılıp yeniden yapılması değil, aynı zamanda şehirlerin daha yaşanabilir ve sürdürülebilir hale getirilmesini amaçlayan bir sistemdir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Aşamaları

Kentsel dönüşüm süreci, çeşitli aşamalardan oluşur ve her aşama titizlikle yürütülmelidir. Bu aşamalar şunlardır:

1. Kentsel Dönüşüm Kararının Alınması

Kentsel dönüşüm süreci, binanın riskli olup olmadığını belirlemek amacıyla başlatılan bir süreçtir. Bir apartmanda yaşayan mal sahiplerinden biri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir firmaya başvurarak bina için risk raporu hazırlanmasını talep edebilir.

Eğer bina riskli yapı olarak belirlenirse, apartmandaki mal sahiplerinin en az üçte ikisinin (2/3) onayıyla kentsel dönüşüm süreci resmen başlar.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Bina için risk raporu alındığında, apartmandaki tüm maliklere tebligat gönderilir.

• Mal sahipleri 15 gün içinde rapora itiraz edebilir.

• Rapor onaylandığında bina "riskli yapı" statüsüne alınır ve tapuya işlenir.

2. Kentsel Dönüşüm Yetkili Firmasının Seçilmesi

Kentsel dönüşüm sürecinde en önemli konulardan biri, yetkili bir kentsel dönüşüm firmasıyla çalışmaktır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş firmalar, bina analizlerini yaparak süreci yönetirler.

Yetkili firma seçerken dikkat edilmesi gerekenler:

• Bakanlık tarafından onaylı olup olmadığını kontrol edin.

• Daha önce benzer projeleri tamamlamış, tecrübeli bir firma seçin.

• Müteahhit firmayla yapılan sözleşmeleri dikkatlice inceleyin.

3. Yapının İncelenmesi ve Risk Raporunun Hazırlanması

Yetkili firma tarafından bina incelenir ve deprem risk raporu hazırlanır. Bu rapor hazırlanırken şu veriler dikkate alınır:

• Zemin Etüdü: Binanın bulunduğu bölgenin zemin dayanıklılığı.

• Beton Kalitesi ve Donatı Tespiti: Binanın yapısal sağlamlığı.

• Mimari ve Statik Proje Analizi: Binanın mevcut projeye uygun olup olmadığı.

Riskli olduğu belirlenen yapılar yasal olarak kentsel dönüşüm kapsamına alınır ve süreç başlar.

4. Tapu ve Hak Sahiplerine Bildirim

Risk raporu tamamlandıktan sonra, tapu dairesine bildirim yapılır ve binaya “Riskli Yapı Şerhi” işlenir. Tüm hak sahiplerine yıkım süreci ve itiraz hakları hakkında bilgilendirme yapılır.

Dikkat edilmesi gerekenler:

• Hak sahipleri rapora 15 gün içinde itiraz edebilir.

• Eğer itiraz reddedilirse, bina 60 gün içinde tahliye edilmelidir.

5. Müteahhit Seçimi ve Proje Geliştirme

Binanın yıkılmasından sonra, apartman sakinleri üçte iki çoğunlukla bir müteahhit firma ile anlaşarak yeni bina projesini belirler.

Proje aşamasında:

• Yeni dairelerin metrekare dağılımı belirlenir.

• Ev sahiplerinin hakları güvence altına alınır.

• İmar planına uygun projeler çizilir ve ruhsat alınır.

6. Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı

Hak sahipleri, evleri yeniden inşa edilirken devletten kira yardımı alabilirler. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sunulan kira yardımları 18 ay boyunca ödenir.

Kira yardımı miktarı şehirden şehire değişmektedir. Güncel kira yardımı miktarlarını öğrenmek için Bakanlığın resmi internet sitesinden bilgi alınabilir.

7. İnşaat Süreci ve Yeni Binanın Teslimi

İnşaat süreci, müteahhit firma ile yapılan sözleşmeye bağlı olarak başlar. İnşaat tamamlandığında:

• Yeni binanın iskân ruhsatı alınır.

• Tapular güncellenir ve ev sahiplerine teslim edilir.

Bu aşamada dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, inşaatın teknik şartnameye uygun tamamlanması ve hak sahiplerinin mağdur olmamasıdır.

Kentsel Dönüşümde Doğru Adımları Atın

Kentsel dönüşüm, deprem riskini azaltmak, şehirleşme kalitesini artırmak ve gayrimenkul değerlerini yükseltmek için büyük fırsatlar sunar. Ancak bu süreç doğru yönetilmediğinde hak sahipleri için maddi ve hukuki sorunlara yol açabilir.

Yetkili kentsel dönüşüm firmaları ve uzman değerleme şirketleri, sürecin her aşamasında hak sahiplerine destek olarak, doğru fiyatlandırma ve hukuki süreçlerin güvence altına alınmasını sağlar. Eğer siz de binanızın kentsel dönüşüme uygun olup olmadığını öğrenmek ve süreci uzman desteğiyle yürütmek istiyorsanız, güvenilir kentsel dönüşüm danışmanlık firmalarına başvurabilirsiniz.