Konut piyasası üçlü kıskaçta

Konut piyasası; yüksek kredi faizleri ve miktar kısıtı, inşaat maliyetlerine bağlı yüksek konut fiyatları ve seçim sonrası bekleyişi şeklindeki üçlü kıskaçta, durgunluğun giderek derinleştiği bir süreç yaşıyor. Bu yıl mayıs seçimlerinin ardından yükselişe geçen kredi faizleri astronomik düzeylere gelirken, kredi ile alınan (ipotekli) konutlar başta olmak üzere satışlar hızla geriliyor, yeni kredilendirmenin adeta durma noktasına gelmesiyle de bankaların konut kredisi stoku eriyor.

‘Sıkı para’ şeklindeki temel politikasını deklare eden yeni ekonomi yönetiminin dış kaynak akışı sağlama ve ekonomide dengeleri kurma yönündeki çabalarının artarak devam ettiği bu süreçte, ev fiyatları ve kredi taksitlerinin yüksekliği konut talebini baskılıyor. Konut piyasasında; bankacılık sektörünün kredilendirme, inşaat sektörünün fiyat politikası, alım gücü olan yurttaşların da alım konusunda seçim sonrası için ‘bekle gör’ yaklaşımında olduğu belirtiliyor.

AYLIK SATIŞLAR DİPLERDE

Toplam konut satışları ekim ayında geçen yılın aynı ayına göre yüzde 8,7 düşüşle 93 bin 761 adede gerilerken, bunun içinde kredi ile satın alınan (ipotekli) konutların sayısı yüzde 58 düşüşle sadece 5 bin 577 adette kaldı. Tarihi dip seviyelerden birini göre ipotekli satışların toplamdaki payı da yüzde 5,9’a kadar indi.

Geçen yılın ilk on ayında 241 bin 869 olan ipotekli konut satış adedi bu yıl aynı dönemde 166 bin 461 adetle bunun yüzde 31,2 altında kaldı. Toplam satışlar da on aylık dönemler itibarıyla yüzde 14,3 düşüşle 993 bin 835 adede geriledi. Toplam satışlarda geçen yıl yüzde 20,9 olan ipoteklilerin payı bu yıl yüzde 16,7’ye indi.

FAİZLER EL YAKIYOR

Konut piyasasındaki daralmada etkili olan ipotekli satışlardaki sert düşüşte en önemli rolü konut kredisi faizlerinin son aylarda hızla yükselmesi oynadı. Merkez Bankası verilerine göre, seçim ayı mayısta yüzde 20’nin altında bulunan sektör ortalamasında konut kredisi yıllık faiz oranı, genel faizlerde yükseliş sürecinde 17 Kasım itibarıyla yüzde 42,37 ile rekor seviyeye ulaştı.

En düşük faizi uygulayan kamu bankalarından on yıl (120 ay) vadeli 1 milyon liralık konut kredisi kullanan birinin bile ayda 38-39 bin lira taksit ödemesi gerekiyor. 1 milyon liralık kredinin dönem sonundaki toplam geri ödemesi 5 milyon liraya yaklaşıyor. Özel bankalarda bu oran ve tutarlar çok daha yüksek düzeylerde bulunuyor. Bu kredi koşulları, mevcut gelir düzeyleri dolayısıyla kredi kullanabileceklerin sayısını oldukça sınırlıyor.

KONUT KREDİSİ STOKU ERİYOR

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) verilerine göre bankaların toplam konut kredisi stoku, yeni kullandırımların rutin geri ödemelerin de altında kalması nedeniyle özellikle eylül başından bu yana sürekli azalıyor. 2022 sonunda 360,2 milyar lira olan konut kredisi hacmi, bu yıl 25 Ağustos haftasında 447 milyar liraya ulaştıktan sonra, izleyen tüm haftalarda azalarak 17 Kasım itibarıyla 441 milyar liraya geriledi. Yılbaşından bu tarihe kadar olan dönemde konut kredisi hacmi nominal bazda sadece yüzde 22,5 oranında bir artış kaydetti.

Ocak-ekim döneminde TÜFE bazında enflasyonun yüzde 55 olduğu ve kasım ayı da dikkate alındığında bu, konut kredilerinde reel bazda ciddi bir daralma anlamına geliyor.

Krediye erişim güçlüğü ve diğer faktörlerin etkisiyle konut piyasası hızla daralırken, konut fiyatlarında pandemi ile başlayan, yabancı sığınmacılarla hızlanan, bu yıl şubat depremleri ile de tetiklenen artış trendi sürüyor.

Merkez Bankası’nın ‘Konut Fiyat Endeksi’nin en son açıklanan verisine göre Türkiye genelinde konut fiyatları eylül ayında önceki aya göre yüzde 4,3, ocak-eylül döneminde yüzde 64,2, son bir yılda nominal olarak yüzde 89,2 arttı. Konut fiyatlarında yıllık reel olarak ise yüzde 17,8 oldu. Konut fiyatlarında pandemi öncesi olan 2019 sonundan bu yana yaşanan kümülatif artış ise yüzde 815’e ulaştı.

Başka deyişle konut fiyatı o tarihtekinin 9,2 katına çıktı. Eylül sonu itibarıyla ‘konut birim fiyatı’, Türkiye ortalamasında 29 bin 110,4 m2/ TL düzeyinde bulunuyor. Birim fiyat İstanbul’da 43 bin 669,2, Ankara’da 22 bin 202,2 ve İzmir’de 33 bin 54,7 m2/TL düzeyinde. Buna göre 100 m2’lik bir konutun ortalama fiyatı İstanbul’da 4 milyon 367 bin, Ankara’da 2 milyon 220 bin, İzmir’de 3 milyon 305 bin ve Türkiye ortalamasında 2 milyon 911 bin lira. Konut fiyatlarında bir yıl öncesine göre en yüksek artış yüzde 96,2 ile Ankara’da yaşandı, bu oran İzmir’de yüzde 76,2, İstanbul’da yüzde 70 oldu.

(Naki Bakır- Dünya)